“जमीन नोंदणी (property registration)” या प्रक्रियेत सध्या अनेक राज्यांत आणि केंद्रस्तरावर डिजिटल सुधारणा व नियमबद्ध बदल होत आहेत. पण लक्षात घ्यावे की “नवे नियम” हे प्रत्येक राज्यासाठी वेगळे लागू होतात (महाराष्ट्र, बिहार, केरल इत्यादी) — म्हणजे ‘देशव्यापी एकच नियम’ असा काही निश्चित झाला आहे असे म्हणणे अचूक नाही. खाली मी सामान्य धोके, बदल आणि नोंदणी करताना कोणती काळजी घ्यावी, हे मुद्दे सांगत आहे:
🛠 नवीन बदल — काय बदलू शकतात?
खालीलबरोबरच्या बदलांचा अनुभव विविध राज्यांमध्ये होतो आहे — काही अटकळ आहेत, काही आधीच सुरू आहेत:
बदल विवरण
नमुना-फॉर्म आणि सर्व दस्तऐवजांचा डिजिटल सबमिशन पारंपरिक कागदी अर्जाऐवजी अधिकाधिक दस्तऐवज ऑनलाइन सादर करावे लागतील.
आधार / KYC / बायोमेट्रिक सत्यापन अनिवार्य खरेदीदार-विक्रेता दोघांच्याही आधार किंवा इतर ओळखपत्रांवर आधारित सत्यापन गरजेचे केले जाऊ शकते.
e‑Stamp / इलेक्ट्रॉनिक स्टांपस मुद्रांक कागदाची जागा पूर्णपणे किंवा आंशिकपणे डिजिटल स्टँपने घेऊ शकतो.
जमिनीचे GIS / भू-सिद्धी / डिजिटल नकाशा (Geo-tagging) जमीन नकाशा भू-तंत्रज्ञान वापरून नोंदणीकृत करणे (GPS / GIS आधारीत नकाशे) अनिवार्य होऊ शकते.
नमुना “title sketch / land title document” अनिवार्य काही ठिकाणी “digital sketch” किंवा “title sketch” आधी बनवणे अनिवार्य केले आहे.
नोंदणी प्रक्रिया वेळमर्यादा व नियमबद्ध तपासणी दस्तऐवज पडताळणी, नोंदणी पूर्ण करणे या प्रक्रियेला ठराविक वेळ देणे, अतिरिक्त तपासणे इत्यादी शक्यता आहे.
मागील नोंदींचे (mutation / record) अनुरूपता तपासणी नोंद करणार्या दस्तऐवजांमध्ये जमीन आधीच्या नोंदींशी सुसंगत आहे का, आडचणी आहेत का ते तपासले जाईल.
नोंदणी रकमेचे “रद्द होणे / सशर्त नोंदणी” धोके काही चुकीचे / अपूर्ण कागद असल्यास नोंदणी नाकारणे किंवा नंतर रद्द करणे शक्य होईल — हे नवीन नियमांद्वारे प्रस्तावित असल्याची बातमी आहे.
उदाहरणार्थ, केरळ मध्ये “pokkuvaravu (mutation)” अर्ज नोंदणीपूर्वी करावा लागेल अशा सुधारणा करण्यात आल्या.
⚠ नोंदणी करताना कोणती काळजी घ्यावी?
जमीन / मालमत्ता नोंदणी करताना पुढील विषयांवर विशेष लक्ष द्यावे:
1. मालकीची शुद्धता (Title) पाहा
विक्रेत्याच्या नावे नोंदणीकृत दस्तऐवज (sale deed, previous transfer deed) तपासा.
भू-अधिकारी (Revenue) नोंदी (Chitta, Pahani / RTC / Jamabandi) बघा.
कोणतीही दावा / बँक उधारी / अनुबंध / विरुद्ध इंदणारी रक्कम असल्यास (encumbrance) त्याची माहिती घ्या.
नोंदणीकृत व नोंदणीकृत इतिहास तपासा (chain of title).
2. दस्तऐवजांचे सत्यापन
विक्रेत्याचे आयडेंटिटी पदार्थ (आधार, पॅन, मतदार ओळखपत्र इत्यादी) सत्य ठरवा.
जर वकील / एजंट वापरत असेल तर त्याचा अधिकृत अधिकार आणि दस्तऐवज द्या.
सर्व हस्ताक्षर, दिनांक, पावती, खर्चाचे पुरावे अशा प्रत्येक दस्तऐवजाची छपाई / सत्य नोंद ठेवा.
3. नकाशा / मोजणी (Survey / Geo-Tagging)
जमीन मर्यादा, सीमेची मोजणी बरोबर आहे का ते भौतिकपणे तपासा.
GIS / geo-tagged नकाशा असल्यास त्याची प्रमाणित प्रत तपासा.
कोणत्याही तुकड्यांची (partition) नोंदी आधी झालेली असल्यास ती लागू आहे का हे प्रमाणित करा.
4. स्टँप शुल्क / नोंदणी शुल्क / करदेयकांचे भरणे
योग्य दराने स्टँप शुल्क / रजिस्ट्रेशन शुल्क भरे पाहिजे.
काही राज्यात अनधिकृत ओळखपत्र नसल्यास नोंदणी नाकारली जाऊ शकते, त्यामुळे पूर्ण कागदपत्रे द्यावी.
डिजिटल स्टँप (e‑stamp) वापर करायचे असल्यास ती प्रक्रिया नीट समजून घ्या.
5. पूर्वचाही नोंदी (Mutation / सोडवणूक)
नोंद होणे (mutation) – जुन्या नोंदी बदलणे / अपडेशन आवश्यक असेल तर ते आधी करावीत.
विक्रीनंतर जमीन “mutation / transfer” नोंदी त्वरित करणे महत्त्वाचे आहे, ज्यामुळे भविष्यात वाद टाळता येतात.
6. अल्पकालीन जास्त काळजी घेणे
नोंदणी रद्द होऊ नये म्हणून दस्तऐवज पूर्ण असावेत.
नोंदणी प्रक्रियेत “conditional registration / objection period” असे नियम लागू असतील तर त्या नियमांचे पालन करावे.
नोंदणी झाल्यानंतर, प्रत नोंदणी आयुक्त / उपनिबंधक कार्यालयात स्वतःची प्रत ठेवा.
7. नियम / धोरणे स्थानिक स्तरावर तपासा
राज्य / जिल्हा नोंदणी कार्यालयाचे नियम (महाराष्ट्रात वेगळे, तमिळनाडूमध्ये वेगळे).
स्थानिक भू-नकाशा कायदे, ग्रामीण व शहरी जमीन व्यवहारातील नियम.
नवीन कायदे किंवा अधिसूचना – अद्ययावत माहिती घ्या.
✅ निष्कर्ष
“मोठे बदल” ही बातमी अनेक ठिकाणी आहे, पण जास्तीची काळजी म्हणजे अपूर्ण कागद, अनुपालन न केलेले डिजिटल नियम, नकाशातील विसंगती इत्यादी त्रुटी येऊ शकतात.
नोंदणी करताना दस्तऐवजांची शुद्धता, नकाशा व मालकी इतिहास, स्टँप व शुल्क व्यवस्थित भरलेले असावेत, हे काटेकोरपणे तपासले पाहिजे.
नवीन डिजिटल नियम, आधार / GIS / e‑Stamp इत्यादीचे पालन आवश्यक होईल.
सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे, ब्लॉक / तहसील / राज्य नोंदणी कार्यालयाची ताजी अधिसूचना पाहणे, कारण तेच नियम त्या ठिकाणी कार्यान्वित असतील.