जमीन खरेदी‑विक्री / रजिस्ट्री करताना सध्या महाराष्ट्रात (आणि काही इतर राज्यांमध्ये) सरकारने काही नवे नियम, सुधारणा, कायदे लागू केले आहेत किंवा करायला सुरूवात केली आहे. खाली “नवे नियम / बदल / सावधी” यांची माहिती आणि नोंद घ्यावयाच्या ५ महत्त्वाच्या गोष्टी:
सध्याचे महत्वाचे बदल
1. “One State, One Registration” धोरण
— या धोरणानुसार आता एखाद्या मालमत्तेची नोंद (registration) ती जिथे आहे तिथल्या उप‑नोंदणी कार्यालयात (Sub‑Registrar Office) करण्याची अटकटी नाही; राज्यातील कोणत्याही उप‑नोंदणी कार्यालयात नोंद करता येणार आहे.
— हे राज्यभर हळूहळू लागू होत आहे आणि यामुळे नागरिकांना सोयीचा होणार आहे.
2. Fragmentation Act मध्ये सुधारणा / कँगाली जमीन विभागणीवर नियंत्रणातील बदल
— महाराष्ट्रात “Non‑agricultural land” / नगरी योजना क्षेत्रातील जमीन विभागणी (division of plots) करण्यावर जो प्रतिबंध होता, तो काही भागात सैल झाला आहे.
— एक गनठा (guntha) इतकी जमीन किंवा त्यापेक्षा कमी आकाराची जमीन पूर्वी कायद्याने दखल घेत नस्ल (legal sanction / layout / NOC) आवश्यकता होती; पण कोर्टाने काही अटींना हटवले आहे.
3. “Jivant 7/12” / जमीन नोंदींचे अद्ययावत करणे
— महाराष्ट्रात जमिनदारांच्या वारसदारांची माहिती, मृत व्यक्तींशी संबंधित जुन्या नोंदी, पुनरावलोकन आणि अनावश्यक (obsolete) कायदे, नोंदी काढून टाकण्याचा प्रयत्न सुरू आहे.
— यामुळे भेटणाऱ्या कागदपत्रांचा कायदेशीर दर्जा सुधरणार आहे, आणि मालकी सुस्पष्ट होणार आहे.
4. लग्न बेनामी व्यवहार, स्वच्छता व आधिकार (documents, identity) यावर जोर वाढला आहे
— एड्हार / पॅन / आधार आधारित KYC / ओळख प्रमाणपत्रे अधिक तपासली जात आहेत.
— “Encumbrance Certificate” (बाधा प्रमाणपत्र) पाहणे खूप महत्त्वाचे आहे, म्हणजे जमीन वरील कर्ज, हक्क, तुरुंगिका (claims) आहेत का नाही तपासता येईल.
5. स्टँप शुल्क, रजिस्ट्री शुल्क आणि ऑनलाइन प्रक्रिया
— स्टँप ड्यूटी (stamp duty) व रजिस्ट्री शुल्क (registration charges) यांचे दर, ready reckoner rate (मूल्यांकन मूल्य) इत्यादी वाढ अथवा अद्ययावत झाले आहेत.
— ऑनलाईन पेमेंट, डिजीटल / इ-स्टँप, इ-नोंदणी प्रक्रियेचा वापर वाढला आहे.
रजिस्ट्री करताना लक्षात ठेवाव्यात्या ५ महत्त्वाच्या गोष्टी
ही गोष्टी तुम्ही जमीन खरेदी करताना, विक्री करताना किंवा रजिस्ट्री करताना नक्की तपासा:
1. मालकी हक्काचा स्पष्ट पुरावा / title documents
— संबंधित विक्रेता याच्या नावावर कायदेशीर मालकीची नोंद आहे का तपासा (sale deed / previous registry / mutation entries / खाता‑खत देशी extracts).
— जमीन एखाद्या न्यायालयीन वादात आहे का, किंवा प्रतिबंधे (encumbrances) आहेत का त्याचा पुरावा (Encumbrance Certificate) मागवा.
2. नोंदणी कार्यालय आणि कोणत्या नोंदणी ऑफिसमध्ये नोंदी कराव्यात याची माहिती
— “One State, One Registration” असल्यास सगळ्या उप-नोंदणी कार्यालयांमध्ये नोंद करता येऊ शकते, पण हे सर्वत्र लागू आहे का ते तपासा.
— सध्याच्या कायद्यानुसार कुठल्या विभागातील जमीन आहे, नगर ठराव क्षेत्र (urban plan / regional plan) आहे का, वैध layout / sanctioning body पासून परवाना आहे का हे तपासणे आवश्यक.
3. स्टँप ड्यूटी / रजिस्ट्री शुल्क / ready reckoner rates तपासणे
— विक्रेता व खरेदीदार यांनी करार मूल्य (agreement value) व स्थलनिर्धारित ready reckoner value यापैकी जास्त असलेल्या मूल्यावर स्टँप ड्यूटी लागेल.
— शुल्क किती लागणार आहे, अर्ज / दस्तऐवज तयार करायचे खर्च आणि इतर शुल्क (layout approval, NOC, इ.) किती आहेत हे आधीच अंदाज करा.
4. आधार / ओळख / KYC / दस्तऐवजांची सत्यता
— विक्रेता आणि खरेदीदार दोघांची ओळख सुनिश्चित करा (Aadhaar, PAN, अन्य प्रमाणपत्रे) आणि त्या कागदपत्रांची छायाचित्रे / सक्षम अधिकाऱ्याची पुष्टी करण्याची व्यवस्था आहे का.
— जर जमीन वारसदारांनी घेतलेली आहे, तर वारसदारांचे अधिकार काय आहेत ते तपासा — मृत व्यक्तींच्या नोंदी (जसे “Jivant 7/12” मध्ये होतो आहे) अपडेट आहेत का.
5. कायदेशीर परवाने / NOC / शहर नियोजन / जमीन वापर धोरणे
— जमीन कृषि न वापरासाठी आहे का, औद्योगिक वापरासाठी आहे का, किंवा नगर नियोजन मानकांची पूर्तता करते का हे पाहा.
— जर जमीन विभागणी (plot division) केली आहे, layout किंवा plan sanction मिळाला आहे का हे तपासा. जर Fragmentation Act च्या अंतर्गत मर्यादा आल्या असतील तर त्या अनुसार मार्गदर्शन आवश्यक.
— परवानगीची पत्रे, NOCs (म्युनिसिपल, विकास प्राधिकरण, मंत्रालय इत्यादी) मागवा.