खाली भारतातील (राज्यनिहाय बदलू शकतात) जमीन खरेदी‑विक्री व नोंद (रजिस्ट्री) करताना नवीन व आवश्यक नियम, धोरणे व काळजी करण्याच्या मुद्द्यांची माहिती दिली आहे:
जमीन खरेदी-विक्री करताना लक्षात ठेवावयाच्या महत्त्वाच्या गोष्टी
1. मालकीचा हक्क (Title) तपासणी
विक्री करण्यापूर्वी विक्रेता कडून सर्व पूर्वीच्या खरेदी विक्री दस्तऐवज, हक्क हस्तांतरण रेकॉर्ड, नाव हस्तांतरण इत्यादींची सत्यता तपासा.
जोखीम कमी करण्यासाठी एन्कंबरन्स प्रमाणपत्र (Encumbrance Certificate) मागवा — त्यात त्या जमीन किंवा जागेवर कोणते कर्ज, तंगी आणि दावे आहेत की नाही हे दिसेल.
जमीन विभागाची नकाशा, मोजमाप, सर्वे नंबर्स इत्यादी तपासा.
2. कृषी जमिनीवर निर्बंध
काही राज्यांमध्ये कृषी जमीन (agricultural land) खरेदी करण्यास काही निर्बंध आहेत, विशेषतः नॉन-फार्मर्सना.
काही राज्ये कृषी जमीन विकण्यास किंवा खरेदी करण्यास परवानगी देत नाहीत दुसऱ्या राज्यातील व्यक्तींसाठी.
3. पात्रता (KYC) / ओळख दस्तऐवज
खरेदीदार व विक्रेत्यांचे पॅन कार्ड, आधार कार्ड, निवास (address) पुरावे इत्यादी आवश्यक असतात.
ओळख पडताळणी (biometric verification) आवश्यक असल्याची नवे नियम लागू होऊ शकतात.
4. स्टँप शुल्क (Stamp Duty) व नोंदणी शुल्क (Registration Charges)
राज्यहाय हे शुल्क बदलू शकतात — प्रॉपर्टीची मूल्य (market value / circle rate) हे आधार ठरते.
स्टँप शुल्क व नोंदणी शुल्क ऑनलाइन स्वरूपात देणे आवश्यक असेल (इ‑स्टँप, ई‑पेमेंट) अशी काही नवीन धोरणे लागू होत आहेत.
5. डिजिटल नोंदणी व ऑनलाईन प्रक्रियेचे वाढते प्रावधान
अनेराज्ये “डिजिटल नोंदणी”, “ऑनलाइन रजिस्ट्रेशन” पद्धती सुरू करत आहेत.
विशेषकरून, काही ठिकाणी जमीन खरेदी / विक्री नोंदणीपूर्वी “डिजिटल सर्वे नकाशा” (digital sketch), भू-परिमाण नकाशा (geo-tagging) इत्यादी आवश्यक होऊ शकतात.
उदाहरणार्थ, केरळमध्ये “पोक्कुवारावु” (mutation) यापूर्वी ऑनलाइन यंत्रणेवर करणे अनिवार्य केले आहे.
6. नोंदणीपूर्वचे पूर्वनियत (Pre‑mutation) व ‘थंडापर’ (Title Document) आवश्यकतेचे नियम
काही राज्यात, जमीन नोंदणीपूर्वी त्या जमिनीचे म्युटेशन (mutation) व्हावे लागेल — म्हणजे नाव गाव, तालुका रेकॉर्डमध्ये बदलणे आवश्यक आहे.
“थंडापर” (unique land title identifier) काही ठिकाणी अनिवार्य केले गेले आहे ज्यामुळे नंतरचा तपास सुकर होतो.
7. दस्तऐवजांची मुदत व नोंदणी वेळ मर्यादा
काही नवे नियम म्हणतात की विक्री करार (sale agreement) नंतर नोंदणी करणे काही कार्य दिवसात (उदा. 15 दिवस) करणे बंधनकारक असेल. (हे सर्व राज्यात लागू होण्याची प्रतीक्षा आहे)
दुरुस्ती किंवा त्रुटी असल्यास ती दुरुस्त करण्याची वेळ मर्यादा असू शकते.
8. विक्री नोंद रद्द होण्याची वेळ / अटी
काही चर्चांमध्ये असे म्हटले गेले आहे की काही स्थितींमध्ये नोंदणी रद्द करण्याची पोश्चात दावणी करण्याची व्यवस्था असेल — उदा. चुकीचे दस्तऐवज, फसवणूक इत्यादी.
पण हे नियम सार्वत्रिक नसतील; त्यासाठी विशिष्ट राज्य कायद्याचा अभ्यास आवश्यक आहे.
9. नकली व्यवहार व बेनामी मालमत्ता प्रतिबंध
काही सुधारित नियम बेनामी व्यवहार प्रतिबंध करण्यासाठी, जमीन व्यवहारात पारदर्शकता आणण्यासाठी आधार व ओळख पडताळणीला बळ देतात.
जमीन नकाशे व जीआयएस प्रणाली (GIS) वापरून नकली किंवा ओव्हरलॅपिंग जमीन विक्रीचे धोके कमी करणे.
10. संपूर्ण देय रकम दिली पाहिजे व व्यवहाराचा दस्तऐवजातील नमूद
व्यवहार नोंदणी करताना संपूर्ण देय रक्कम (purchase consideration) याचा उल्लेख करावा.
व्यवहारातील रकम अधिक काही भाग रोकड (cash) देणे कायद्याने मर्यादा ओलांडू नये — काही ठिकाणी ₹20,000 पेक्षा जास्त रोकड देणे निर्बंध असू शकतो.
विक्री करार (Agreement to Sell / Sale Deed) स्वाक्षरीपूर्वी व वकीलाच्या सल्ल्यानुसार करणे गरजेचे.
11. नॉटरी, साक्षीदार व स्थानिक परवानग्या
विक्री करार किंवा दस्तऐवजावर योग्य संख्या साक्षीदारांची सही असावी.
काही ठिकाणी, ज्या प्रॉपर्टीमध्ये शहर नियोजन अथवा बांधकाम संबंधी परवानग्या आवश्यक असतील, त्या NOC (No Objection Certificate) तसेच नियोजन अधिकार्यांची मंजुरी आवश्यक असू शकते.
12. कर व कर आकारणी (Tax Implications)
खरेददार व विक्रेत्यांना Capital Gains Tax, Stamp Duty, Registration Duty यांचे पालन करावे लागेल.
विक्रेता ने मूल्यांकन नुसार कर भरणे आवश्यक.
NRI (विदेशी निवासी भारतीय) असल्यास विशेष नियम लागू होतात — कर कपात करणे, निधीची वाटचाल भारतीय बॅंकिंग चॅनेलद्वारे करणे इत्यादी.