जर तुम्ही भारतात जमीन खरेदी विक्री करत असाल, तर खालील नियम आणि गरजेच्या गोष्टी नक्की लक्षात घ्या. हे नियम सर्व राज्यांमध्ये समान नसू शकतात — प्रत्येक राज्यात स्थानिक कायदे लागू असू शकतात — परंतु ते सामान्य मार्गदर्शक म्हणून उपयोगी ठरतील.
✅ काय काय काळजी घ्यावी
१. मालकीचा तपास (Title & Title Deed)
विक्रेत्याचे नाव खरोखर त्या जमिनीवरच्या दस्तऐवजांमध्ये दिसते का, त्या जमिनीचा ताबा आहे का अशी खात्री करा.
भांडवली करणे, बँकेकडे कर्ज असेल का, अडचणी आहेत का (Encumbrance Certificate) हे तपासा.
जमिनीचा उपयोग कायसाठी आहे (शेतजमीन, निवासी, व्यावसायिक) हे तपासा; काही जमीन शेतजमीन म्हणून नोंदणीकृत असेल आणि निवासी किंवा व्यावसायिक वापरासाठी योग्य नसेल.
२. कर व शुल्कांची दखल
त्या जमिनीवर मागील कर (जमीन कर, पाणी/वीज बिल इ.) बाकी नसावेत — त्या उलट तुमच्यावर भविष्यात त्याची जबाबदारी येऊ शकते.
खरेदीदरावर निर्भर असलेल्या राज्यातील स्टँप ड्युटी व नोंदणी (Registration) शुल्क काळजीपूर्वक तपासा. दर राज्यानुसार वेगळे प्रमाण असते.
३. नोंदणी अनिवार्य आहे
Registration Act, 1908 च्या कलम 17 अंतर्गत, म्हटलं आहे की, मूळपणे अशी कोणतीही दस्तऐवज जे जमिनीचे हस्तांतरण करतात (उदा. विक्रीहक्क, गिफ्ट इ.) त्याची नोंदणी होणे गरजेचे आहे.
नोंदणी न झाल्यास, ती दस्तऐवज न्यायालयात पुरावा म्हणून स्वीकारली जाऊ शकत नाही किंवा तिच्या आधारे खरं मालकी हस्तांतरण झालं नाही म्हणता येऊ शकतं.
४. दस्तऐवजांची वेळ व पद्धत
विक्री तोळ किंवा देयक झाल्यानंतर, नोंदणी ४ महिन्यांच्या आत करणे श्रेयस्कर आहे. वेळ चुकीची असेल तर विलंब शुल्क लागू शकते.
ऑनलाइन नोंदणी, दस्तऐवज डिजिटल स्वरूपात सादर करण्याचा प्रावधान काही ठिकाणी लागू होऊ लागला आहे.
५. पैसे देण्याची पद्धत व सावधानी
व्यवहार करताना पूर्ण पैसे स्पष्ट आणि योग्य बँक चॅनेलमधून देणे उत्तम – “कॅश” पेमेंटमध्ये धोका अधिक असतो.
विक्री करार (Agreement to Sell) आधीपासून तयार असावा व नोंदणीकृत असणे सुरक्षित आहे.
६. विक्रीची नियमावली व स्थानिक कायदे
शेतजमीन विकрияसंबंधी काही राज्यांत विशिष्ट नियम, परवानग्या लागतात — विशेषतः जमिनीचा उपयोग बदलताना किंवा शेतजमीन निवासी/व्यवसायिक भूमीत रूपांतर करताना.
उदाहरणार्थ, एका उच्च न्यायालयाच्या निर्णयात अशी पाहणी झाली की प्लॅनिंग अथॉरिटीची मंजुरी नसलेल्या प्लॉटचा नोंदणी नाकारू शकतो.
📝 २‑3 नवीन बदल व लक्षात घेण्यासारखे
आता नोंदणी प्रक्रियेची डिजिटलीकरण वाढली आहे — ऑनलाइन अर्ज, Aadhaar लिंकिंग, इलेक्ट्रॉनिक स्टँप यांसारखे सुविधा सुरु होत आहेत.
काही राज्यांमध्ये/प्रस्तावित नियमांमध्ये असे सांगितले आहे की ‘कॅश’ पेमेंटवर निर्बंध असतील किंवा अधिक तपास केला जाईल.
National Holidays 2025 | 3 दिवसांची राष्ट्रीय सुट्टी जाहीर! बँका, शाळा आणि कॉलेज सर्व बंद
📌 तुमच्यासाठी टिप्स
पूर्व तपासणी करा — विक्रेत्याचा व दस्तऐवजांचा इतिहास, कायदेशीर अडचणी, सिमाना, भू‑उपयोग इ.
करार करा — लेखी विक्री करार/पूर्व करार (Agreement to Sell) करा ज्यात सर्व अटी नीट लिहिल्या आहेत.
नोंदणीला श्रीमंत करा — विक्रीदिवशी नोंदणी कंबर कसा लागेल, सर्व शुल्क व कर क्लियर असतील याची खात्री करा.
प्रोफेशनलची मदत घ्या — एखादा वकील किंवा स्थानिक रेव्हेन्यू अधिकारी हे दस्तऐवज तपासायला योग्य ठरेल.
भविष्यातील उपयोग लक्षात घ्या — खरेदी करताना भविष्यातील निवास, विकास, वापर बदलणायांसाठी योग्य आहे का हे पाहा.